Segundo o especialista, a alienação fiduciária é uma forma de garantia em que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor até o pagamento da dívida. "Este procedimento é feito extrajudicialmente, em cartório. Assim, o devedor passa a ser, temporariamente, usuário (e não proprietário) do imóvel", esclarece Victor Ferreira Ciríaco, do escritório Lima Neto Carvalho Abreu Mayrink. Quando tudo é pago, a pessoa tem direito ao bem. Se houve descumprimento, o imóvel é colocado à venda para pagamento da dívida e o devedor não tem direito a receber de volta nenhum valor das prestações já quitadas.
Já o Código de Defesa do Consumidor, segundo Victor Ferreira, proíbe a perda total das prestações pagas pelos compradores de imóveis. Diante desta contradição, qual lei deve prevalecer? "A questão foi levada ao Poder Judiciário e, tendo em vista a relevância do tema compradores e vendedores em todo o Brasil, o Superior Tribunal de Justiça decidiu estabelecer uma orientação única com validade para todos os casos", informa.
No julgamento, ocorrido no fim do último mês de outubro, a Segunda Seção do STJ decidiu, por unanimidade, que, nos casos em que a alienação fiduciária tiver sido registrada na matrícula do imóvel, as regras de rescisão do contrato por culpa do comprador devem seguir a Lei de Alienação Fiduciária, sem aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Este entendimento foi adotado, de acordo com o advogado, porque a Lei de Alienação Fiduciária (1997) é posterior e mais específica do que o Código de Defesa do Consumidor (1990).
Victor Ferreira afirma que o procedimento a ser seguido é: "O comprador inadimplente deve ser notificado pelo cartório de registro de imóveis para pagar sua dívida (e encargos) em 15 dias. Feito o pagamento, o contrato permanece em vigor e continuará a ser cumprido normalmente." Mas se não ocorrer a quitação neste prazo, o cartório deve realizar, no mínimo, dois leilões extrajudiciais para a venda do imóvel a terceiros, por preço igual ou superior do valor da dívida.
Se o imóvel for vendido por valor superior, a diferença deve ser devolvida. "Caso contrário, o consumidor perde o imóvel, sem direito à devolução", explica o advogado. Ele lembra que, para a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária, é necessário o seu registro e o devedor deve ser constituído em mora. "Por isso, é sempre recomendável a consulta a profissionais especializados antes de assinar contratos de compra e venda de imóveis (em especial aqueles que preveem alienação fiduciária), bem como em situações de inadimplemento, como forma de reduzir riscos e prejuízos", afirma Victor Ferreira.